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"高端產品的優勢在於後期上調價格空間較大，一旦住宅產品戶型、質量、地段得到認可，每平方米價格上調1萬~2萬對高端購買群體來說購買壓力沒那麼大，但做普通住宅哪怕增加1000元/平方米，市場都很敏感。"我愛我傢一位市場研究員對記者表示。
"銷售價為樓面價的1.7-3倍，高端住宅要高於這個數據"
自4月份以來，北京土地市場不斷地延續著地王神話，有開發商人士笑稱，在北京已經沒有地王之說，因為每新出一塊地總會成為或區域、或單價的"地王"。
做高端豪宅的利潤空間有多大？
今年4月份以來，北京土地市場屢現地王，將未來的預期售價不斷推高。先是4、5月份兩進通州臺湖的泰禾集團(13.07, -0.03, -0.23%)成功將北京南六環的地價推到1.9萬元/平方米，實現地價超房價，業內預計未來售價超3.5萬才有微利；而後，南三環夏傢胡同地塊、東北五環外的孫河組團地塊，分別憑借4萬~5萬元的成交樓面價，將這兩個地區的未來預期售價提升到6萬到8萬元/平方米；而融創在8月、9月連奪的亦莊、農展館兩地王，由於樓面價分別高達2.8萬元/平方米和7.3萬元/平方米，使兩幅地塊的預計未來售價分別達到5萬元/平方米和15萬元/平方米。
北京市規劃委公示的孫河組團控制性詳細規劃顯示，到目前為止，孫河組團還有6塊住宅用地、3塊商業用地沒有出讓。從規劃圖來看，面積比中糧地塊大，有的景觀位置也比中糧地塊好。
內容來自sina新聞
"現在的北京樓市，不是開發商規劃做什麼產品，而是土地市場推著開發商隻能做高端產品才有獲利空間。"當談到北京今年以來出現的幾個著名地王時，北京世茂地產一位銷售主管對《華夏時報》記者表示。
事實上，當時業內測算金茂府預售均價至少需要到2.5萬元/平方米才有利潤，但金茂府一期均價4.5萬元/平方米，遠遠超出人們的預期，利潤空間也遠超出當時人們的預計。
土地推著開發商做高端
"現在的土地市場太瘋狂瞭，別說後期推出的產品價格，就是地皮價格也夠賺一筆的。"上述世茂銷售主管認為，現在的北京土地市場，就是同一區域之內，後期推出的地塊價格肯定高於前期土地價格，這種局勢下，即使現在要求配建保障房等相關配套，但短期內也難以改變地價層層推高房價的局面。
地王利潤真相
"算上建安成本、稅費等相關費用，總成本算到30000元/平方米已然不低，估算下來，可以說金茂府項目的獲利空間已經達到100%。"一位業內人士表示。
該銷售主管曾親自對亦莊、房山等掛牌地塊進行實地調查，當時對亦莊地塊的勘察結果是可接受樓面價在1.5萬元/平方米左右，最高不高於2萬元，但後來的融創、葛洲壩(4.24, -0.01, -0.24%)聯合體拍出瞭2.8萬元/平方米的單價地王，讓這位主管認為"略顯瘋狂"。小額借貸
"地皮也夠賺一筆"
上述世茂銷售主管告訴記者，一般來說，其售價約為樓面價的1.7倍到3倍之間，而高端住宅產品的溢價空間要高於這個數據，具體每個項目情況不同，"但可以肯定的是其利潤空間遠大於普通住宅，這一點開發商都有信心。"
而孫河地塊顯然未來潛力更大。目前，孫河地塊附近在售多為高端別墅產品，如財富公館售價為7000萬元/套，而財富地產王喆董事長透露項目產品仍在升級，日前已經拿出兩棟墅王進行改造，推出中國第一個聯袂城堡墅王。
事實上，這位銷售主管對調控政策的影響很是樂觀，他認為最主要的還是市場環境對銷售影響最大。"並不是所有地王都能支撐起豪宅。例如融創8月份拿下的亦莊區域地王做高端產品的風險就比較大，亦莊地區主要是工業區，承載的購房需求更多的還是剛性需求，且南城區域仍然不是北京重點發展區域，房價提升空間有限。"
然而，當地王項目未來售價朝著15萬每平方米甚至20萬每平方米的方向發展的時候，開發商的利潤是否真能實現？
以廣渠路的金茂府為例。2009年6月30日中化方興以40.6億的總價拿下廣渠路15號地，扣除15000平米的廉租房面積，樓面價折合15320元/平方米，而目前金茂府的銷售均價高達60000元/平方米，約超過當年樓面價4倍。
融創、葛洲壩這一聯合體的舉動，直接帶動地塊周邊項目售價破3萬，如林肯公園在售房源售價從2.7萬元/平方米左右調到3.5萬元/平方米，君安國際則售價調到瞭3.2萬元/平方米。而中化方興今年1月在亦莊拿下的一幅地塊即將在今年下半年入市，其樓面成本價約11730元/平方米，業界預計，中化方興亦莊項目的銷售價格將在4萬元/平方米左右。
有業內人士表示，即使不考慮地價推高房價給中化方興帶來的獲利空間，即便是地皮價格，中化方興短短半年左右時間就升值瞭1.6萬元/平方米左右。
同樣的一幕也在房山上演。
上述世茂銷售主管告訴記者，世茂地產在房山的項目即將入市，當時拿地的樓面價約為1萬多元每平方米，但上個月，毗鄰他們地塊的另一宗地塊出讓，樓面價約2.3萬元每平米，"光地皮我們就賺瞭1萬元/平方米。"
不擔憂未來調控政策
在地價的強力支持下，開發商對未來的高端產品銷售市場表示預期良好。
在記者電話采訪的"地王"獲得者中，尚未有人對未來調控政策提出擔憂。
融創置地內部人士在接受采訪時表示，目前公司正在進行產品規劃、文件報批等事項，但尚未有可以對外公開的信息，而對調控政策的影響目前也不予置評。
而遠洋地產一位曾操盤高端住宅產品的項目總監對記者表示，現在開發商的節奏都比以前要快，即使是做高端產品也不會拖太長時間，隻要開盤，後面價格的調整事宜都比較好做。
"從拿地到開盤，最快的時間是9個多月，因為中間要報批工程規劃、搭建售樓處等等事項，主要是在政策平穩期推貨，對保證銷售的順利進行作用很大。"上述世茂地產銷售主管則告訴記者。
而對於農展館、孫河等地塊，這位做過勘地調查的主管則認為，有足夠市場支撐未來售價。據瞭解，目前農展館地塊周邊多為老舊二手房，均價為4.3萬到5萬元每平米。
業內稱地王做豪宅利潤空間達100% 地皮也夠賺一筆
業內認為，如果市場不出現大的波動，其出讓價格將有可能趕超中糧此前獲得的地塊，甚至有超過農展館地塊單價的可能。
新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-09-23/08422426295.shtml
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